Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir taşınmazın kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya devretmeyi, kiracının ise bunun karşılığında belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği sürekli borç ilişkilerindendir. Ancak sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların ekonomik durumlarında veya sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen çevresel ve ekonomik koşullarda meydana gelen olağanüstü değişiklikler, sözleşme dengesinin taraflardan biri aleyhine ciddi biçimde bozulmasına ve edimin ifasının dürüstlük kuralı çerçevesinde katlanılamaz hale gelmesine yol açabilmektedir. Bu gibi durumlarda kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu`nun 138. maddesi ile sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına imkan tanımış ve böylece taraflar arasındaki sözleşme dengesinin korunmasını amaçlamıştır. Bu çalışma, Türk Borçlar Kanunu m. 138 kapsamında konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uyarlamayı ele almakta; uyarlamanın teorik temellerini, uygulanma şartlarını ve yargı kararları ışığında ortaya çıkan sorunları incelemektedir. Ayrıca olağanüstü durumlar, ekonomik dalgalanmalar ve devlet müdahalelerinin kira sözleşmelerine etkileri değerlendirilerek ortaya çıkan hukuki sonuçlar analiz edilmektedir.